總量數據在同比增速上均有回暖，此前判斷Q4階段性見底預計將達成，在地產投資分項上仍有拿地貢獻擔憂。

11月銷售金額同比增速回到-16%，仍處于較大幅度下滑態(tài)勢，但較10月的-23%有明顯回升，同樣在新開工面積、地產投資增速也均有同樣表現，呈現出增速階段性見底的態(tài)勢。在各類指標中，土地購置金額增速較快，盡管我們并不使用該數據，因其統(tǒng)計口徑和實際招拍掛都較大差異，但對地產投資構成確實有相關關系，其11月同比增長24%，帶動地產投資回升1個百分點，若扣除，預計實際在建工程端仍處于低位水平。

盡管數據整體呈現供需兩弱的態(tài)勢，但潛在供給彈性被資金監(jiān)管所約束，若給定去金融化方向不變，略微的放松可能導致供給彈性大于需求彈性，以當前環(huán)境來看，對2022年供需結構仍然有一定擔憂。

截至11月，全年新開工面積為18.3億方，較銷售面積的15.8億方略多，考慮部分不可售，整體處于緊平衡狀態(tài)，粗看供需格局較2020年更好。當前資金監(jiān)管使新開工加快去化的動力減弱，并預計將擴散到因庫存增加使開工動力再次下降。但這并不代表房企土地儲備已經處于低位水平，若按三條紅線要求，當前已經土儲處于合理水平，而按照更為嚴格的預售資金監(jiān)管看，當前仍處于土儲過多的情況。因此，若給定房企去金融化方向不變，那么一旦有略微的放松，將帶來供給彈性大于需求彈性，庫存反而會加速累計，那么2022年供需結構仍有一定擔憂。

需要警惕當前從金融風險向市場風險演變的可能，11月的數據帶來一定信心，但壓力點仍在2022年一季度，通過外部因素改變仍是必選項。

若2021年Q2和Q3是部分房企因為監(jiān)管產生了金融風險的話，那么進入Q4以來，金融風險已經開始向市場風險演變。盡管我們認為Q4會是階段性底部，但2022年Q1仍然存在變數，主要風險點在于金融風險有進一步放大的可能。一方面，2021年Q4銷售確定性同比下滑，而1季度銷售本屬于淡季，另一方面，1季度是償債高峰，歷史上均是通過4季度銷售回款用于1季度債務償還，而當前壓力較大。假定要不發(fā)生兌付風險，也即所有債務均會兌付，那么一定需要外部因素來改變當前債務久期結構，用長久期債務置換短久期債務，仍然是當前房企的必然選擇。

隨著政策的明朗，市場希望看到銷售的快速起色，預計難以兌現，但當前仍存政策進一

步緩和的空間，預計將在1季度迎來新一輪政策支持。推薦港股中的中國金茂、融創(chuàng)中國，受益旭輝控股集團，A股標的推薦中南建設、萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口等;地產中介方面，受益我愛我家;同時推薦物業(yè)板塊，受益招商積余、碧桂園服務，推薦中海物業(yè)、寶龍商業(yè)。