今年一季度，陜西哪里的房子賣得火?就銷售規模看，西安占了全省一半，絕對量遙遙領先。但從增速來看，商洛、咸陽等地，市場表現要更為出色。

陜西近九成商品房銷量來自住宅市場

今年以來，陜西商品房銷售整體走旺，交易結構發生變化。

據陜西省統計局數據，今年一季度，全省商品房銷售面積751.01萬㎡，同比增長54.7%;與2019年一季度相比增長16.6%，近兩年平均增長8%。

住宅銷售，是房地產交易中占比最大一類，銷量增速亦最高。一季度，陜西市場住宅銷售面積657.54萬㎡，同比增長57.3%。目前，住宅銷量占全省商品房市場的87.55%。

美好生活文商旅研究院院長夏強表示，住宅地產開發是房地產市場主力，主要基于人口增長、城鎮化進程、居住條件提升的訴求等邏輯。尤其在疫情發生以后，住宅保值、增值屬性及市場流通的便利，相比商辦物業要得到突顯，由此更獲置業者青睞。

2020年一季度，疫情影響下，陜西住宅銷量曾下降，并拖累當季商品房銷售面積回落。當時，僅辦公樓銷量逆勢增長60%。不過，2020年二季度全省市場恢復性增長后，住宅銷售面積迅速反彈。而到了2021年一季度，陜西住宅銷量出現增長的同時，辦公樓銷量同比下降10.6%。

住宅成為樓市主流，還與開發偏好有關。在房地產行業，住宅銷售是回籠現金流較好的一類資產。行業集中度不斷提高，頭部房企對存量市場最大一塊——住宅的份額更加看重。

一定程度上，購房行為會受到從眾心理影響。一位購房者稱，最近在朋友影響下，到西咸新區去看房，“本來打算在西安浐灞買房，沒搖上號。”

一季度商品房銷量增速商洛、咸陽最快

全省市場向好趨勢下，各地市的市場表現如何?分區域看，全省11個地市(區)中，一季度商品房銷售面積增速，均出現正增長。其中，商洛增速最高，同比增長210.8%。

需要注意一點，2020年一季度，疫情對房地產銷售形成阻礙，當時僅寶雞、榆林商品房銷售面積實現正增長。在此基礎上，各地市(區)銷量同比走高，不算意外。

若具體到城市，銅川、咸陽、渭南、榆林和商洛銷量增長均超過100%。

一位行業人士表示，銅川、商洛的商品房銷量增速快，或因基數不高。在2020年一季度，銅川和商洛商品房銷量分別為6.88萬㎡、3.25萬㎡，2020年全年均未超過百萬。

若從近兩年銷售平均增速看，咸陽、渭南和榆林比較突出。

作為陜西第二人口大市，渭南樓市規模僅次于西安。近幾年，渭南城鎮化進程加快、萬科、碧桂園等相繼前往布局，帶動了當地房產市場開發與銷售。

榆林的優勢，則在于人均GDP省內最高，經濟與財富基礎較好，近兩年商品房銷量增速領跑。

今年一季度，咸陽商品房銷售50.88萬㎡，同比增長175%，近兩年平均增速47.5%。

上述行業人士認為，咸陽房子銷售火爆，與西安地區置業需求外溢有關。咸陽到西安距離近，交通、教育、醫療和生活配套比較完善，加上“西咸一體化”帶動，具有一定吸引力。同時，由于西安限購，也讓一部分人將買房計劃瞄向咸陽。

西安外溢的購房需求去往周邊市場

西安商品房銷量，曾長期占據全省市場六成以上份額。不過，近兩年受供應量不足影響，西安銷量增速下降，占全省市場比重降低。

據機構統計，今年1-3月，西安有48個樓盤意向登記，其中27個項目需要“搖號”。4月份結束意向登記的20個樓盤里，有16個項目登記人數超過房源量需要“搖號”。

西安主城區熱門盤難買，一些購房需求開始轉向非限購區域、不用搖號的項目。5月初，三原一樓盤在西安舉行開盤活動。現場認籌人數超過了房源供應量，并以短時間宣告售罄。而從一些購房者的反饋看，主要是沖著開發商品牌和較低價格來的。

西安購房需求的外溢，除了“北上”，另一路徑是“西進”。去年以來，灃東憑借緊鄰西安主城區的優勢，市場熱度走高。此外，原本關注度一般的灃西，因為幾宗土地拍出高溢價，也開始引起外界注意。在銷售超預期帶動下，一些樓盤上調售價，有的項目的價格甚至追平西安主城區水平。

這種熱度已傳導至咸陽。有消息稱，咸陽一些熱門樓盤，手慢一點就挑不到好樓層。上周三，在咸陽高新區一處樓盤，一位置業顧問介紹，前期推出的房源剩的已經不多，最近正在做新一批房源認籌，“單價比前期上調了，但各戶型都有贈送面積。”咸陽市區另一樓盤，置業顧問稱，“預計月底加推的高層每平方米要漲500元。”

西安周邊樓市，迎來了越來越多購房者，但并非所有樓盤都不愁賣。高陵一樓盤，主推兩居、三居的剛需戶型，八千多的均價與周邊差不多，但售樓部里并沒有多少客流。

全省商品房待售面積下降至646.17萬㎡

實際上，從反映樓市走向的另一指標——房地產投資情況，也能看出省內市場變化。

今年一季度，咸陽房地產投資完成額35.99億元，同比增長162.6%，近兩年平均增速66.9%，均為各地市最高。此外，一季度房地產開發投資，增速較快的還有商洛、渭南。

西安房地產投資完成額，占全省61%，但一季度增速靠后，近兩年平均增速反為最低。

那么房地產開發資金從何而來?省統計局指出，“國內貸款收緊，但定金及預收款和個人按揭貸款較快回籠，支撐資金總體趨于寬松，推動了房地產開發速度較快增長。”

今年一季度，陜西房地產開發企業到位資金1171.57億元，同比增長41.7%，高于全國0.3個百分點。就開發資金的來源看，自籌資金占比最高，占到位資金43.5%;其次是定金及預收款，占比31.4%;個人按揭貸款占12.4%;國內貸款、其他到位資金分別占8.1%、4.6%。

商品房銷售走強，直接影響市場庫存下降。截至3月末，陜西商品房待售面積646.17萬平方米，同比下降2%，待售面積比2月末減少28.99萬平方米。按每套100㎡計，相當于6.46萬套房子待售，這一規模，已低于一季度全省商品房銷量。

三四線樓市會不會面臨需求萎縮?

圍繞樓市調控，國內各大城市正持續收緊。西安在3月底出臺樓市新政，遏制投機購房，穩定房地產市場預期。自去年12月以來，西安已兩次加碼樓市調控。政策約束，是為了斬斷投資客的“炒房”致富夢。供需變化，也讓一些購房需求向外分流。

相比頻頻被聚焦的大城市、熱點樓市，許多中小城市的樓市前景似乎不被看好。貝殼研究院近期研究發現，其監測的全國100個城中，三四線城市整體大幅跑輸一二線市場。該研究院認為，棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的樓市需求側明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，將帶來“新房——二手房積壓下跌”的循環效應。

在宏觀層面，房地產市場的發展狀況，受到宏觀政策影響，微觀層面，反映出一個城市的人口規模和結構、經濟及產業發展狀況、居民收入、政策和供需關系等。

在西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁看來，目前三四線城市的樓市正處在橫盤期，不同城市間因內生需求差異存在分化，發展前景優劣不能以偏概全。以陜西省內市場為例，有的由西安外溢需求獲益。還有的在城鎮化進程中，存在改善性置業需求。(記者 李程)