6月30日，萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會在深圳召開。此次大會上，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝對多元化業務著墨頗多。集中式公寓規模全國第一、商業地產積極探索資產證券化、國內最大的冷庫運營商……相較于之前談及多元化業務成長的“尷尬”，此次祝九勝顯然更有底氣。

管理紅利時代下，萬科開始向制造業學習，并積極成為新賽道的領跑者。就在不久前，萬科剛剛對外“更新”了跟投機制，將其擴展到非開發業務板塊，并同步修改了多項規則。這一舉動，也被視為發力新賽道的積極信號。但相比非開發業務，新業務受投入成本大、回報周期長等問題制約，跟投機制能否調動員工的積極性，仍有待進一步觀望。

租賃、物流、商業收果子

早在2018年，在喊出“活下去”的同時，萬科也提出將所有業務行為“收斂聚焦”。組織架構上，萬科提出要重點發展BG(事業集團)和BU(事業單元)兩個業務條線，2019年中期業績報告中，萬科首次將集團業務劃分為5大BG和6大BU。

多元化轉型的道路上，萬科有成長也有挫折。租賃住宅業務曾因"萬村計劃"叫停，而一度停擺;商業開發面積近幾年大幅增長，但營收能力卻并未達到預期;發展近四年時間的冰雪事業部，最后也逃不過被“兼并”的命運。

“兼并”冰雪事業部后，萬科旗下的的多元化業務經歷重新洗牌，BU格局變為印力BU、物流BU、長租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

不同于往年，今年萬科在多元化業務方面著墨頗多。祝九勝在談及時，也給出諸多“驚喜”：集中式公寓規模全國第一、商業地產積極探索資產證券化、國內最大的冷庫運營商……一掃之前談及多元化業務成長的“尷尬”。

“在租賃住宅方面，目前公司的集中式公寓規模全國第一。”祝九勝在會上表示，2020年在深圳、天津、北京、珠海、濟南、西安、成都、廈門、廣州等9個重點城市新開業3.3萬間長租公寓;年底在33城市累計開業14.24萬間;已開業項目整體出租率大于95%;2020年實現收入25.4億元，同比增長72.33%。

記者了解到，萬科的租賃住宅業務正在積極探索6類合作模式，包括：設計、建造、運營全流程輸出服務;集體建設用地建造租賃住房;國企合資合作;為政府定制人才租賃用房;商辦類土地自建公寓項目自持運營;城中村改造租賃用房。例如，北京成壽寺建起的萬科泊寓，就是一個成功的集體建設用地建造租賃住房案例。

商業開發與運營方面，疫情下萬科也有多個商業項目順利開業，商業含印力集團新開業商業面積128.9萬㎡，包含3個購物中心和20個社區商業。“年內萬科商業業務推動數字化升級，數字化會員運營體系覆蓋62個項目，印力會員數量超過870萬;并積極探索資產證券化，萬科先后完成印象2號CMBS、深圳印力中心第二期CMBS發行。”祝九勝表示。

物流倉儲方面，2020年萬緯物流管理項目營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫收入12.9億元，同比增長29%;冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經是國內最大的冷庫運營商。2020年底，萬科在44個城市累計管理148個項目，可租賃建面1,148萬㎡。其中，高標庫128個，可租賃建面1,062萬㎡;冷庫20個，可租賃建面86萬㎡。公司不斷提高開發效率，完成行業首個快建高標準冷庫。

架構+跟投輔助

多元化業務被視為萬科的第三次創業，這方面也被寄予厚望。

2020年上半年，萬科首次在年報中披露了多元化業務的營收情況，不過成色欠佳。截至2020年末，在營收貢獻中，萬科房地產開發業務占比(包含來自長租公寓、物流等業務的營收)為4004.5億元，占比95.5%，來自物業服務的營業收入為154.3億元，占比3.7%。

近期，萬科剛剛進行了一次大規模的組織架構調整，發力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業業務實現突破性發展，王海武“主動”請纓出任印力集團總裁，之所以有如此調整，萬科也是“急”在心里。

2016年，萬科收購印力集團成為其核心股東，印力也就此成為萬科的商業地產平臺。但截至2020年末，印力管理的商業項目營業收入42.22億元，同比下降1.62%。

除組織架構調整，萬科的跟投機制也在近期進行了“更新”，將其擴展到非開發業務板塊，并同步修改了多項規則。

6月14日晚，萬科發布公告稱，為加快非開發業務的發展，充分激發非開發業務經營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩定和吸引人才，并推動公司內部資源協同，實現“一盤棋”長期穩健發展，更好的回報全體股東，公司擬對非開發業務的跟投機制進行迭代。

具體范圍包括但不限于，物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、教育、企業服務、食品業務等非開發業務。這也意味著，萬科的跟投機制將由之前的住宅開發業務進一步擴大至除物業外的其他多元化業務。

對比來看，“更新”跟投權益比例上限較住宅開發要更高，整體提高了一倍。跟投人員直接或間接持有的業務權益比例合計不超過 20%，對于萬科股權比例低于50%的業務，跟投人員直接或間接持有的權益比例還需不超過萬科在該業務所持權益比例的40%。未經董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員直接或間接持有的業務權益比例不超過3%。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，跟投機制其實在開發業務中對規模快速增長起到了很好的激勵效果，其實跟投機制也是一種利益和責任的捆綁機制，從理論上說跟投機制是針對人的因素，但是對于多元化業務的發展而言不僅僅是人的問題，還有很多外界客觀因素的存在。因此跟投機制在推動多元化業務發展中起到了一定的作用。

地產分析師嚴躍進則指出，萬科積極做轉型，但是需要各類機制和政策做匹配，所以某種程度上說，類似事業合伙人機制，也是學習開發業務的模式，有助于為此類業務板塊提供新的資金和激勵機制。后續類似城市發展和運營的業務有望發展，也有助于增強職工對于此類業務的支持力度。“不過相比房產開發業務，新業務受投入成本大、回報周期長等問題制約，跟投機制能否調動員工的積極性，仍有待進一步觀望。”

股價的考驗需要行動來回應

最近幾年，萬科一直被市場質疑過于“保守”，影響企業盈利水平，如今發力新賽道，也是萬科給市場以“改變”的聲音。

但“改變”在路上，萬科的股價反映更為“真實”。記者了解到，萬科估計自今年3月開始持續下跌，截至6月30日收盤，萬科A股價已經跌至23.81元/股，公司總市值約為2766.18億元。

針對近期萬科股價持續下跌的情況，萬科董事會主席郁亮在會上回應稱，萬科合伙人是拿著獎金，用真金白銀在公開市場上買股票的，這不是持股計劃，不是上市公司的激勵安排，而是合伙人自愿購股計劃。“前一段時間我們剛剛增持過一次，持股比例到了5%。我們當然也希望股票漲，但目前房地產公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業的因素，但我們在主觀上要更努力，用行動去回應股東的關切。”

“短期困難是暫時的，股票難免有漲有跌。”深圳地鐵董事長辛杰則表示，萬科是一家可持續發展的企業，業績每年上一個臺階。萬科也是品牌知名度很高的企業，成長了35年，萬科從小企業一步步成長為到世界500強企業。“同時我們也很認同萬科的商業模式，尤其是最近提出的‘從開發為主轉向開發與經營并重’的經營策略。我認為萬科的發展遠景非常好，同時有很好的管理體系、企業文化。”

房地產行業進入下行區間，萬科提出的“管理紅利時代”也成為新名詞。郁亮此前表示，管理紅利時代是住房回歸居住屬性、房地產回歸實業屬性，已成為明確、清晰的趨勢。回歸實業屬性，意味著行業回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏;意味著房地產行業將從開發為主，轉向開發與經營并重，開發越來越像耐用消費品，經營像服務業。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，管理的紅利其實也是要求各類領域通過管理見效益。包括類似跟投等機制，其實都是在現有條件下，充分調動資源，以真正促進企業經營和效應的提高。（記者 盧揚 王寅浩）