受供應(yīng)增加、需求萎縮影響，商品住宅庫存出現(xiàn)上升態(tài)勢，部分三四線城市面臨又一輪去庫存考驗。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至今年9月末，全國百城商品住宅庫存量突破6億平方米，同比、環(huán)比雙雙增加，去化周期也由8月末的13.04個月漲至14.92個月，明顯高于2020年同期水平。

其中，部分三四線城市面臨的去庫周期延長，房企銷售壓力進一步增加。在供過于求、市場下行背景下，三四線城市去化周期激增至17.53個月，高于百城平均水平。北海、連江、肇慶、煙臺、衡陽、淄博等基本面缺乏足夠支撐的三四線城市，消化周期高達30個月以上。

“九十月份市場供應(yīng)量增加不少，但去化速度并沒有明顯提升。受多重因素影響，市場出現(xiàn)了觀望情緒，購房者入市步伐放緩;那些經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較弱的小城市，銷售壓力尤其大。”上海一家中型房企市場部經(jīng)理告訴記者。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉指出，九十月份為傳統(tǒng)銷售旺季，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，9月百城供應(yīng)環(huán)比上漲28%。“但因信貸收緊、熱點城市持續(xù)調(diào)控，樓市成交仍延續(xù)了下行走勢，同環(huán)比齊跌，這使得庫存呈上升態(tài)勢。”

數(shù)據(jù)顯示，個別三四線城市的去庫存周期，甚至超過了110個月。記者從億翰智庫獲得的報告顯示，至2021年9月底，遼寧省鞍山市的去庫存周期長達117個月。

從存量規(guī)模來看，鞍山的存量并不算很大。至今年9月，鞍山商品住宅庫存面積161.85萬平方米，商品住宅庫存套數(shù)為8930套。

實際上，鞍山目前的去庫存周期，較去年年底已有所降低。據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2020年12月，鞍山商品住宅庫存面積164.45萬平方米，商品住宅庫存套數(shù)為9438套，去庫存周期達134.8個月。從數(shù)據(jù)變化可以看出，在9個月時間里，鞍山商品住宅的去庫存面積只有29.65萬平方米。

此外，嘉峪關(guān)、阜新、瀘州等城市的庫存周期，均超過了30個月。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，至今年9月，嘉峪關(guān)市商品住宅去化周期長達61.5個月，阜新市約45.8個月，瀘州市約43.1個月;煙臺市約32.4個月。

“不同能級城市，呈現(xiàn)差異化行情。9月供應(yīng)大幅放量造成庫存短期大幅度增加，二線城市同環(huán)比變動不大，基本與上月持平，但三四線同環(huán)比齊增，漲幅均在6%-7%，市場下行壓力下，庫存風險持續(xù)加劇。”楊科偉表示。

不過，并非所有三四線城市，去化周期都很長。截至今年9月末，德清、鹽城、上饒、泉州、晉江等城市消化周期都不到一年。

一家房產(chǎn)代理機構(gòu)市場營銷經(jīng)理向記者表示，北方和中西部一些三四線城市購買需求有所下降，加上當前市場預期價格有所下調(diào)，進一步增加了去化壓力。

“能級較高的城市，吸納了不少從三四線城市轉(zhuǎn)移出來的人才。但北方很多三四線城市，近幾年人口流失得比較厲害，不少年輕人因為在當?shù)厝狈线m的發(fā)展機會，而轉(zhuǎn)到大中型城市。現(xiàn)在市場觀望情緒加劇，使得項目銷售壓力不減反增。”上述市場營銷經(jīng)理補充道。

國際評級機構(gòu)標普也認為，沒有人口和經(jīng)濟增長支撐地區(qū)的房地產(chǎn)市場，將面臨更大的去化壓力。