11月12日，招商蛇口除了發(fā)債、發(fā)中票，還退出了和五礦、北京城建合作的北京項(xiàng)目。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息顯示，北京城建投資發(fā)展股份有限公司、招商局地產(chǎn)(北京)有限公司擬合計(jì)轉(zhuǎn)讓北京礦融城置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)合計(jì)約為228.23萬(wàn)元。

其中，招商局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓北京礦融城置業(yè)有限公司30%股權(quán)，底價(jià)約137萬(wàn)元。

公開(kāi)資料顯示，標(biāo)的企業(yè)成立于2021月6月16日，注冊(cè)資本1億元，由五礦地產(chǎn)、城建發(fā)展、招商蛇口分別持股40%、30%、30%。

截至2021年9月30日，標(biāo)的企業(yè)營(yíng)收為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)虧損419.55萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)58.98億元，負(fù)債總計(jì)59億元，所有者權(quán)益-419.55萬(wàn)元。

多家聯(lián)合拿地

故事要從北京第一批集中供地說(shuō)起。

今年5月27日，北京第一次集中供地出讓的30宗地，大多房企以聯(lián)合體形式拿地，招商蛇口也不例外，與五礦、北京城建聯(lián)合體在投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案中勝出，競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期1304-L03地塊。

最終成交價(jià)54.5億元，樓面價(jià)約4.5萬(wàn)元/平米，需配建2.44萬(wàn)平方米公租房，溢價(jià)率5.01%。而后以招商、五礦、北京城建各占30%、40%、30%的權(quán)益成立了標(biāo)的公司。

同批拍賣(mài)的還有兩宗地相鄰，同為朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)地塊。一批供地中4塊五環(huán)內(nèi)的地塊，朝陽(yáng)王四營(yíng)占3塊。

一塊由金地、保利、華潤(rùn)聯(lián)合體以31.5億元競(jìng)得，需配建約1.4萬(wàn)平米公租房，可售住宅樓面價(jià)約5.7萬(wàn)元每平米，溢價(jià)率5%。

另一塊由中國(guó)綠發(fā)(原魯能)競(jìng)得，成交價(jià)30.95億元，溢價(jià)率5.09%，可售樓面價(jià)約5.7萬(wàn)元每平米，配建公租房面積約1.4萬(wàn)平米。

不論是競(jìng)得條件還是地理位置，三塊地都表現(xiàn)出高度相近。其中，金地、保利、華潤(rùn)聯(lián)合體所拿地塊僅距離招商、五礦、北京城建聯(lián)合體地塊1公里。

似乎從土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)開(kāi)始，就指向未來(lái)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程的對(duì)標(biāo)。

性?xún)r(jià)比內(nèi)卷

取得預(yù)售證開(kāi)盤(pán)又是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

據(jù)北京市住建委消息，金地、保利、華潤(rùn)聯(lián)合體的“保利錦上”與招商、五礦、北京城建聯(lián)合體“朝陽(yáng)壹號(hào)”分別在9月13日、9月30號(hào)取得預(yù)售證，前后僅相差17天。前者目前全部樓棟預(yù)售、后者目前兩棟樓在預(yù)售中。

相關(guān)人士認(rèn)為，保利錦上領(lǐng)跑，朝陽(yáng)壹號(hào)占盡劣勢(shì)，綠發(fā)未加入此階段競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽信息整理，保利錦上目前已簽約32套，朝陽(yáng)壹號(hào)簽約5套。

對(duì)標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的不只同區(qū)地塊這兩家，一批供地中，外圍東五環(huán)豆各莊等地塊也在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系中。

作為一個(gè)四環(huán)外五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，王四營(yíng)地塊最大優(yōu)勢(shì)在于位置，離國(guó)貿(mào)CBD開(kāi)車(chē)25分鐘能到，近7號(hào)線焦化廠站，連著環(huán)球影城和國(guó)貿(mào)。但居住環(huán)境一般，周?chē)h(huán)境雜亂，周邊配套尚未跟上。

而東五環(huán)的豆各莊綠城項(xiàng)目也在剛需人群的輻射范圍內(nèi)，同樣是7號(hào)線地鐵盤(pán)、僅在焦化廠站后一站，且有學(xué)校、配套完善，最高限價(jià)6.5萬(wàn)元/平米。

有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀使該區(qū)域的產(chǎn)品定位更偏向于剛需。誰(shuí)能放低身段，對(duì)剛需人群更加友好，誰(shuí)就有可能實(shí)現(xiàn)快速突圍。

據(jù)了解，王四營(yíng)三宗地成交樓面價(jià)分別為56000元/平米、56701元/平米、57000元/平米，最高限價(jià)7.1萬(wàn)元/平米，這意味著即使頂著上限賣(mài)，利潤(rùn)空間也很有限。

激烈的競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)了性?xún)r(jià)比內(nèi)卷，根據(jù)一些房屋交易平臺(tái)信息顯示，保利錦上和朝陽(yáng)壹號(hào)目前都在頂著上限價(jià)格賣(mài)，但兩個(gè)樓盤(pán)似乎定位不同，前者更偏豪華高端，并且自稱(chēng)是五環(huán)內(nèi)的“性?xún)r(jià)比之王”。

樓盤(pán)預(yù)售還在繼續(xù)，招商退出了，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)與內(nèi)卷中，算不過(guò)來(lái)賬或許是原因之一。