2021年最后一個(gè)周一，隨著北京第三批集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)部分結(jié)束，本年度北京集中供地正式收官。

本批次集中供地的宅地供應(yīng)中，密云、延慶、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、房山各供應(yīng)1宗，朝陽(yáng)勁松1宗、東壩3宗、管莊1宗，門頭溝2宗。供應(yīng)的12宗宅地共有10宗成交，成交建面90.98萬(wàn)平方米，成交總價(jià)277.25億元。

朝陽(yáng)管莊GZGJC-02地塊曾于第二批集中供地流拍，此次因無(wú)人報(bào)價(jià)再次流拍。豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖C地塊，因參加競(jìng)買的企業(yè)經(jīng)核實(shí)不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不符合競(jìng)買資格，遭遇流拍。

北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司與北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以175.3億元底價(jià)奪得朝陽(yáng)東壩三宗地，成為本場(chǎng)土拍最大贏家。

此前關(guān)注頗高的太陽(yáng)宮地塊并未出現(xiàn)在第三批集中供地名單內(nèi)，但有市場(chǎng)消息稱或?qū)⒂?022年掛牌出讓。

中建、龍湖再碰面

觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)獲悉，27日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊共吸引三家企業(yè)報(bào)名。中建智地、龍湖、金茂均報(bào)名參與，但在競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，金茂全程“陪跑”并未報(bào)價(jià)。

中建智地與龍湖經(jīng)過(guò)二十余輪次“拉扯式”報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)后，最終由中建智地置業(yè)有限公司以上限價(jià)18.63億元競(jìng)得，溢價(jià)率15%。

公開(kāi)資料顯示，中建智地置業(yè)有限公司為中國(guó)建筑一局(集團(tuán))有限公司全資子公司，在此前北京第二批集中供地中，中建一局以14.6億元競(jìng)得房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0018地塊。

當(dāng)時(shí)與中建一局一同角逐拱辰街道FS00-0111-0018地塊的企業(yè)中，同樣也有龍湖的身影。

彼時(shí)，共四家房企、聯(lián)合體參與報(bào)價(jià)：中建一局、“北辰+龍湖+建工”聯(lián)合體、中鐵置業(yè)、“路勁+首開(kāi)”聯(lián)合體。與此次不同的是，僅5輪舉牌后，中建一局即拿下該地塊，溢價(jià)率8.15%。

而在27日上午的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，龍湖與中建智地展開(kāi)近一小時(shí)拉鋸戰(zhàn)。期間，中建智地雖多次在“三聲報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)最后關(guān)頭舉牌，但隨著地塊成交價(jià)格被逐漸推高至上限價(jià)，雙方報(bào)價(jià)節(jié)奏也明顯加快，并最終由中建智地成功競(jìng)得。

觀點(diǎn)新媒體查看地圖獲悉，距離房山拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊約6公里處，為2018年開(kāi)業(yè)的龍湖北京房山天街。距離地塊不足3公里處，為今年9月投入運(yùn)營(yíng)的龍湖北京熙悅天街所在地。

供地收官

不同于上海全年集中供地涉宅地?zé)o流拍、杭州第三批24宗涉宅地競(jìng)價(jià)觸頂、深圳三次土拍僅1宗流拍等南方城市的土拍市場(chǎng)熱度，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，北京全年三批次集中供地更“冷”。

2021年北京三批集中供地分別于5月、10月、12月結(jié)束，全年共掛出住宅用地85宗，供地?cái)?shù)量同比增幅超一倍，供地面積增幅達(dá)78.4%，是2018年以來(lái)近四年供地量最高的一年。

與此同時(shí)，2021年北京集中供地共成交57宗涉宅地，其中第一批成交30宗，成交總價(jià)1109.71億元;第二批成交17宗，成交總價(jià)513.4億元;第三批成交10宗，成交總價(jià)277.25億元。全年成交總價(jià)1900.36億元，亦為今年高位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、觀點(diǎn)指數(shù)整理

但全年土地溢價(jià)率卻逐漸下降，從6.4%下降至1.04%，土地成交平均溢價(jià)率僅為5.6%。

這些變化，或與競(jìng)拍規(guī)則改變有關(guān)。

2021年是北京試點(diǎn)集中供地的第一年，首批集中供地中因推出限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)設(shè)計(jì)方案的“政策工具箱”，被評(píng)為全國(guó)“學(xué)習(xí)樣板”。

第三批集中供地在前兩次基礎(chǔ)上，對(duì)競(jìng)拍規(guī)則再次調(diào)整，擴(kuò)大競(jìng)現(xiàn)房銷售面積方式試點(diǎn)范圍、擴(kuò)大保障性租賃住房的供給，并推出“期地”出讓模式。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原認(rèn)為：“在企業(yè)競(jìng)買方面設(shè)置的資格要求使得開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地既需要資金也要具備資格，高成本、低利潤(rùn)、多限制等因素下，企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，北京土地市場(chǎng)拿地企業(yè)以央企、地方國(guó)企為主。”

也有分析認(rèn)為，綜合全年表現(xiàn)來(lái)看，北京首批集中供地?zé)岫雀撸蛑皇遣糠址科笥醒a(bǔ)倉(cāng)的需要。顯然，這一需求在第一批集中供地得到極大滿足，30宗掛牌宅地?zé)o一流拍。事實(shí)上，在此后的兩批次集中供地中，市場(chǎng)熱度愈加趨冷。

2022年一批次土拍仍然不會(huì)太過(guò)激烈，市場(chǎng)信心還需要時(shí)間來(lái)恢復(fù)。

項(xiàng)目入市

今年第一批集中供地中的宅地已有部分項(xiàng)目入市。

融創(chuàng)在5月第一批集中供地中摘得北京市海淀樹(shù)村南北2宗地塊，打造成學(xué)府壹號(hào)院，并于10月29日搖號(hào)選房。11月，該項(xiàng)目網(wǎng)簽190套，以8.96萬(wàn)/平方米的均價(jià)實(shí)現(xiàn)銷售金額33.52億元。

北京城建、陽(yáng)光城聯(lián)合體在第一批集中供地中競(jìng)得的北京城市副中心0302街區(qū)FZX-0302-6004、6002地塊，溢價(jià)率25%。該住宅項(xiàng)目名為國(guó)譽(yù)未來(lái)悅，11月13日首開(kāi)，當(dāng)日銷售超10億元。

11月，北京新建住宅網(wǎng)簽11019套，環(huán)比增加64.4%，創(chuàng)年內(nèi)新建住宅網(wǎng)簽新高;商品房新增供應(yīng)7935套，環(huán)比增加50%，同比下降4%。

北京土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)不可分割，具有相同的周期性。隨著本輪集中供地中“現(xiàn)房銷售”等要求的進(jìn)一步落實(shí)，未來(lái)新房供應(yīng)也將趨于“穩(wěn)健”。

同時(shí)，地塊配建的保障性住房也將逐步入市。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，通過(guò)集中供地配建方式，今年北京全市共成交配建公租房、保障性租賃住房地塊25宗，配建建筑規(guī)模46萬(wàn)平方米、可提供房源約5700套。

又于12月27日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)改委、市規(guī)劃自然資源委、市財(cái)政局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市新供住宅項(xiàng)目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》。

通知指出，各區(qū)新供商品住房、安置房(不含“三定三限”)等產(chǎn)權(quán)型住宅建設(shè)項(xiàng)目，每年應(yīng)按照新供住宅項(xiàng)目建筑面積的一定比例，配建公租房、保障性租賃住房及相應(yīng)機(jī)動(dòng)車停車位。

配建住房應(yīng)與項(xiàng)目其他住房同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付使用。