6月23日，上海市房屋管理局發布關于進一步貫徹實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見。該意見自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。

觀點地產新媒體獲悉，《意見》表示，在新建物業管理區域的核定方面，對有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設用地，在住宅建設工程設計時，原則上建設單位應當分別配置配套設施設備。規劃資源管理部門在土地出讓環節和建設工程設計方案審查環節征求房屋行政管理部門意見時，區房屋行政管理部門應當對建設項目的物業管理區域劃分提出具體意見。

建設單位在首次申請辦理建設工程規劃許可證時，應當向物業項目所在地的區房屋行政管理部門提出劃分物業管理區域的申請，并提交所需資料。

《意見》表示，物業管理區域核定后，業主可以根據物業管理的需要申請進行調整，調整需滿足相關條件，并提交所需資料。

物業管理區域的統一管理方面，委托物業服務企業實施物業管理的，一個物業管理區域應當由一個物業服務企業實施物業管理。住宅物業管理區域內的非住宅物業、配套建設的停車位等不得與住宅物業管理區域內的其他部分分割管理。

劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標以該物業管理區域為范圍。先期開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》第十三條規定條件的，應當成立業主大會，業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定。及對業主大會籌備組、換屆改選小組中各方代表的產生及運行規則做出規定。

業主大會、業主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業主委員會工作經費的使用情況進行年度財務審計。上一年度的年度財務審計應當在每年6月底前完成。

建設單位應按照規定，向物業項目所在地相關機構進行資料備案。

建設單位在辦理建設工程規劃許可證時，應當將物業管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發的物業管理區域，建設單位應當按照整個物業管理區域的配置要求，在先期開發的區域內一次性配置或者提供臨時物業管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業管理用房。

建設單位在申請物業交付使用前，應當與物業服務企業共同對物業管理區域內的物業共用部分，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設施設備進行查驗，并按照《規定》第五十四條的規定簽訂物業承接查驗協議，并作為前期物業服務合同的補充協議。

建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的，其收費標準應當在前期物業合同中予以約定，業主大會成立前，收費標準不得擅自調整。

《意見》表示，物業服務企業應當向受托管理服務的住宅物業管理區域委派一名項目經理，作為該住宅物業管理區域物業管理服務的負責人。項目經理應當具備相應的物業管理相關專業技術和管理能力，并與物業服務企業簽訂勞動合同或者勞務合同。

物業服務收費實行市場調節價。住宅物業管理區域已組建業主大會的，由業主大會與物業服務企業按照合理、公開、質價相符的原則，協商確定物業服務內容、物業服務收費標準和收費方式，并在物業服務合同中予以約定。

實行物業服務包干制收費方式的，物業服務企業在調整物業服務收費標準前，應當委托第三方評估機構進行物業服務價格評估，或者委托有資質的中介機構對前12個月的物業服務費用收支情況進行審計。

公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有。業主大會成立前，公共收益由物業項目所在地的區房屋管理部門代為管理。業主大會成立并開設賬戶后，區房屋管理部門應當將代為管理的公共收益本息一次性劃轉至業主大會賬戶。

業主、使用人應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約、管理規約，按照房屋安全使用規定使用物業。住宅物業管理區域內房屋外墻的清潔，由業主負責。

住宅小區內水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養護責任及相關費用，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養護責任及相關費用，由業主承擔。

《意見》表示，物業出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前，按照國家和本市的相關規定交納其應交的專項維修資金，同時，墊付尚未銷售物業部分的應由物業買受人交納的專項維修資金。

此外，市房屋行政管理部門應當建立健全全市統一的物業管理監管與服務信息平臺，將物業管理監管與服務的相關信息在平臺上予以公布。