原標題：多城普通商品住宅用地供應明顯下降：部分庫存積壓嚴重，房企拿地謹慎

4月13日，根據中國土地市場網發布的信息，安徽省合肥市發布2023年度國有建設用地供應計劃 (市本級)。合肥市2023年度市本級國有建設用地供應計劃總量為2146.67公頃。其中，商業服務業用地供應計劃為 60 公頃，占計劃總量的 2.8%，與2022年實際供應量相比減少29.91%； 居住用地供應計劃為 540 公頃，占計劃總量的 25.16%，同比增長16.11%， 540公頃中有400公頃為商品住房用地，占居住用地供應計劃的 74.07%；與2022年的433.33公頃相比減少約7.7%。

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此前，已有近50個重點城市公布了2023年土地供應計劃。不少重點城市的商品住房用地供應面積大幅減少。

城市商品住宅供地最多降近七成

以重慶為例，2023年，重慶全市計劃供應國有建設用地14762公頃，重慶全市計劃供應住宅用地1162公頃，占今年計劃供應國有建設用地總量的7.8%，與去年計劃供應住宅用地2243公頃相比減少48.19%。1162公頃中，商品住宅用地1155公頃、租賃住宅用地7公頃，與去年相比，重慶今年商品住宅用地計劃供應量減少38.95%。

南寧市公布的2023年供應計劃顯示，今年全市供地總量約為35047畝，其中普通商品住宅用地計劃供應2600畝，比2022年的4200畝減少了約38%，計劃出讓面積創近3年新低。

克而瑞報告顯示，就已經公布供地計劃的15個一二線城市數據來看，2023年房地產開發用地明顯減少，尤其是租賃用地（含保租房和市場化租賃）規模僅有419公頃，同比降幅達51%；其次，普通商品住宅用地供應也明顯減少，同比降幅達19%；只有保障性產權住宅用地略有增加，增幅為5%，一二線保障性住房供給力度不減。

從典型城市2023年普通商品住宅計劃供應量較2022年變化情況來看，多數城市普通商品住宅供應量較2022年均有不同程度的下滑。其中，去化壓力較大的長春降幅最顯著，降幅近七成。

克而瑞數據顯示，截至2022年末，長春商品住宅去化周期超35個月，去化壓力巨大。受此影響，長春2023年大幅削減了宅地供地計劃，2023年全年普通商品住宅用地計劃供應量僅187公頃，相比2022年降幅高達66%。與之類似的還有重慶、呼和浩特、南寧等，這些城市去化周期均超18個月，并且2023年普通商品住宅用地計劃供應量同比降幅均在38%以上。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，近兩年，受房地產市場深度調整影響，企業拿地意愿及拿地力度均出現明顯下降，全國土地市場陷入低迷，根據中指數據，2022年，全國住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。

陳文靜進一步說道，2023年以來，各地依據自身市場特點調整供地計劃，具體來看，除個別熱點一二線城市土地計劃供應規模有所增加外，多數城市供地計劃量較2022年下調，而供地計劃量明顯下降的城市，受房地產市場庫存量較大、房地產銷售市場恢復持續性不足、2022年供地計劃完成率較低等因素影響較大，如長春、重慶當前市場信心仍偏弱、中長期庫存較高，2022年供地計劃完成率均低于兩成，2023年供地計劃量較2022年降幅均在四成以上。

“推動更多存量項目加快入市去化”

去年12月，自然資源部辦公廳印發《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，其中提到因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市應控制供應規模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近3年平均完成交易量5倍的城市，應從嚴壓縮計劃規模直至暫停供地。將建立擬出讓地塊清單公布制度，每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期預判；同時，詳細清單內的地塊可以分批次出讓。

到了今年1月，在全國自然資源工作會上，自然資源部部長王廣華表示，要統籌優化“十四五”時期土地計劃指標分配，適當增加2023年指標，支持“十四五”規劃重大工程盡快落地，支持交通、能源、水利、信息等基礎設施建設，支持城市群和都市圈建設現代化基礎設施體系。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，今年多地宅地供應減少是符合國家供地規劃的。

關榮雪續指，宅地供應減少也與樓市修復較慢有關，考慮到部分城市土地庫存積壓較為嚴重，房企拿地較為謹慎，各地制定計劃避免供大于求的狀況出現從而影響樓市穩定發展；另外，各地通過優先安排重大基礎設施、產業服務業等項目用地，以支持“十四五”規劃重大工程盡快落地。

從影響來看，預計住宅用地供應縮量將會在一定程度上提升房企拿地的競爭強度，避免地塊流拍嚴重，保障土地資源的高效利用，同時也將維持一定的市場熱度；除此之外，也會推動更多存量項目加快入市去化。

在樓市逐步回暖的鄭州，根據鄭州市住房保障和房地產管理局今年發布的房地產市場銷售情況，商品住宅批準預售面積遠遠少于銷售面積。1月，商品住宅批準預售面積46.31萬平方米；商品住宅銷售4920套，銷售面積62.18萬平方米，銷售均價11879元/平方米。2月，鄭州商品住宅批準預售面積14.4萬平方米；商品住宅銷售12583套，銷售面積135.71萬平方米，銷售均價12029元/平方米。

陳文靜也持相同觀點并認為，當前房企普遍采取“以銷定投”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一，而地方政府降低土地供應，能在一定程度上緩解市場供大于求的壓力，從而進一步穩定市場預期。

克而瑞報告顯示，上海、蘇州等核心城市宅地供應規模較為平穩，這些城市商品住宅去化速度較好、庫存壓力也相對較輕，地方自規局在供地規模上也保持相對穩定。譬如上海，截至2022年末，其去化周期僅有6.9個月，2023年普通商品住宅用地計劃供應量為505公頃，與2022年基本持平。廣州住宅用地供應計劃更是連續五年保持增長，2023年普通住宅用地供應計劃同比增長26%。廣州規劃和自然資源局亦就此表態，充足的住宅用地供應量是實現“穩地價、穩房價、穩預期”的有力保障。

廣州市規劃和自然資源局今年1月發布的2023經營性用地供地藍皮書顯示，2022年廣州市供應建設用地2882.06公頃，超額完成年初制定的2505公頃計劃任務，供應計劃實施率115.09%。全年計劃供應居住用地751公頃，實際供應690.43公頃。

克而瑞指出，在行業規模下行、庫存壓力持續高位的當下，大部分重點城市在供地計劃中都縮減了宅地供應量，同時一二線城市小幅增加了保障性產權住宅用地的供應，整體來看，重點城市的宅地計劃供應量是適度的。另外，從已經集中掛地的城市來看，首輪集中供地大都采用提質縮量的供地策略，規模較去年首輪偏小，質量上有明顯提升，深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點城市優質地塊依然備受追捧，這些城市均有多宗地塊觸頂成交，在此助力之下，3月份溢價率升至7.3%，創下2021年8月以來新高。